מימוש דירת מגורים בהוצאה לפועל

כאשר החייב אינו מסוגל לפרוע חוב שמקורו במשכון או במשכנתא שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין, הזוכה יכול לבקש ביצוע של הליך שנקרא מימוש דירת מגורים בהוצאה לפועל, באותו האופן שבו זוכים נוהגים לשם ביצוע של פסק דין או צ’ק שלא כובד.
מהו משכון?
משכון זה שעבוד של נכס, בדרך כלל מיטלטלין, כגון: מכונית, תכשיטים או ציוד כלשהו שניתן כערובה לחיוב ובמקרה שבו החייב לא פורע את חובו, הנושה יכול להשתמש במשכון על מנת לכסות את מה שחייבים לו.
מהי משכנתא?
משכנתא היא כמו משכון אך של נכס נדל”ן כלומר היא שעבוד של זכות שנרשמה לחייב בפנקסי רשם המקרקעין (טאבו) והיא טעונה רישום נוסף בלשכת רישום המקרקעין כך שבנסח הטאבו יופיע שהדירה היא בבעלות החייב ובנוסף, רובצת עליה משכנתא. כאשר הבעלות של אותו החייב אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, מדובר בזכות שהיא חוזית אך אינה קניינית ולכן, במקרה זה ניתן יהיה לרשום משכון על הזכות הזו אצל רשם המשכונות.

כיצד ניתן לממש משכון?

מימוש משכון הוא הפעולה שאותה נדרש הזוכה לבצע על מנת להיפרע מן החוב על ידי נטילת אותם נכסים שהופקדו כערובה לקיום ההתחייבות.
מימוש כזה יהיה לפי צו שינתן על ידי בית משפט או על ידי רשם ההוצאה לפועל במקרים הבאים:
א. כשהנכס שמושכן נמצא בידי הנושה.
ב. בנכסים של חברה – כשהמשכון נרשם ברשם המשכונות או ברשם החברות.

מימוש דירת מגורים בהוצאה לפועל נחשב לאחד הצעדים מרחיקי הלכת ובעל השלכות רבות. אם חלילה הגעתם למצב זה, דעו לכם כי תמיד קיים סיכוי להינצל מרוע הגזרה על ידי עורך טוב שיסייע לכם! פנו אלינו לקבלת ייעוץ משפטי ואנו מתחייבים לפעול בכל מאודנו על מנת שבכל תרחיש שלא יהיה, דירת המגורים תישמר בבעלותכם.

א. שטר משכנתא או העתק מאושר שלו.
ב. נסח רישום המקרקעין הממושכנים.
ג. תצהיר לאימות החוב והעובדות שצוינו בבקשת המשכון.
ד. אם החייב מיוצג – יפוי כוח של עו”ד הוצאה לפועל.

לאחר שהוגשה הבקשה לביצוע משכנתא, ההוצאה לפועל תמציא לחייב אזהרה לפיה אם הוא לא ישלם את המגיע ממנו בתוך 20 יום, אזי יינקטו הליכי מכירה של אותם המקרקעין הממושכנים.

ביצוע מימוש משכנתא או משכון על דירת מגורים בהוצאה לפועל

את הבקשה למימוש המשכנתא יש להגיש קודם כל לביצוע החוב שבפיגור ולא לביצוע מלוא החוב בהלוואה שסוכם עליו בין הצדדים בהסכם המשכנתא. בחוק נקבע הסדר מיוחד לגבי בקשה לביצוע משכנתא על דירת מגורים או בקשה למימוש משכון על זכויות בדירת מגורים וזאת מתוך רציונל שנועד להקל על חייבי משכנתאות באמצעות הצבת תנאים מכבידים שיגרמו לכך שהנושים ישקלו היטב את צעדיהם לבצע את המשכנתא וידם לא תהיה “קלה על ההדק”.

מתי יש להגיש את בקשת הביצוע של המשכנתא או המשכון על דירת המגורים?
אם הצדדים קבעו ביניהם בהסכם ההלוואה על כך שהחוב ייפרע בתשלומים, יש להגיש את הבקשה לביצוע של המשכנתא רק במידה שחלפו 6 חודשים מהמועד שסוכם עליו לתשלום של אחד מהתשלומים של המשכנתא.

למשל:
סוכם בין הבנק המלווה לבין משה (החייב) כי בכל 15 לחודש תשלום המשכנתא שלו ירד. בחודש יוני משה לא שילם את תשלום המשנתא כמתחייב, אזי במקרה זה הבנק יוכל לפעול לביצוע המשכנתא רק לאחר ה-15.1. כמובן, סביר להניח כי הבנק יתקשר וישלח מכתבי התראה עד מועד זה.

כאשר המלווה והלווה לא סיכמו ביניהם בהסכם כי החוב ייפרע בתשלומים – יש להגיש את הבקשה לביצוע רק אם עברו 6 חודשים מהמועד שבו החייב התחייב לשלם את החוב באופן מלא.

באיזה מקרים ניתן להגיש בקשה לביצוע מיידי של מלוא חוב ההלוואה?

במקרים הללו ניתן יהיה לבצע הגשה של בקשה לביצוע מיידי של משכנתא של כל סכום החוב בהלוואה ולא רק על החוב שבפיגור:
א. כאשר החייב עזב או עומד לעזוב את הארץ לפרק זמן ממושך מבלי לפרוע את החוב שלו. פרק זמן ממושך הוא תקופה של למעלה מ- 3 חודשים.
ב. החייב היצע הונאה כלפי נושיו.
ג. כאשר יש לחייב או או לקרוב משפחתו שמתגורר עמו דירה נוספת אשר יכולה לשמש למטרת מגורים.
ד. אם התמנה כונס נכסים לאותה דירת המגורים או שניתן צו כינוס נכסים על כל הנכסים של החייב או ניתן צו לפתיחת הליכי חדלות פירעון.

לאחר שהוגשה בקשה למימוש של משכנתא, תומצא על ידי מנהל לשכת ההוצאה לפועל אזהרה לחייב שבה יצויין שאם לא ישלם את החוב שבפיגור בתוך 20 ימים או בתוך מועד אחר שרשם ההוצאה לפועל החליט עליו, יינקטו הליכים למכירת הדירה הממושכנת על מנת להשתמש בסכום הכסף שיושג מהמכירה כדי לפרוע את החוב במלואו.

החייב יכול למכור בעצמו את דירת המגורים

החייב יכול לבקש מרשם ההוצל”פ בתוך 20 ימים מהיום שהומצאה האזהרה בדבר אפשרות מימוש דירת מגורים בהוצאה לפועל למכור בעצמו את דירת המגורים שלו לצורך פירעון כל סכום החוב בהלוואה. במקרה כזה, הרשם יעכב את הליכים של ביצוע המשכנתא לתקופה של 90 ימים מממועד ההודעה של החייב, אך זאת, אך ורק אם החייב הבטיח שיפרע את כל סכום החוב בהלוואה מהתמורה שיקבל בעד מכירת הנכס.

הליך מימוש דירת מגורים בהוצאה לפועל דומה מאוד למימוש דירת מגורים של חייב במסגרת הליך פשיטת רגל.

פירעון של חוב בפיגור

החייב רשאי בכל עת, טרם הסתיים מניין 90 הימים ממועד המינוי של כונס הנכסים, לפרוע כל חוב שנמצא בפיגור או לפרוע חצי מסכום החוב שבפיגור ובלבד שרשם ההוצאה לפועל התרשם שאחרי שהסתיימו להם 6 חודשים מיום התשלום, ישלם החייב את החצי השני.

במידה שהחייב שילם את החוב שנמצא בפיגור, רשם ההוצאה לפועל יעכב את ביצוע המשכנתא.
לאחר שנה אחת ממועד הפירעון של החוב שהיה בפיגור, התיק בעניינו של החייב, ייסגר.
אם החוב שבפיגור לא נפרע, הזוכה (מי שחייבים לו) יהיה רשאי לפרוע את כל החוב בהלוואה מהתמורה שתתקבל מהמכירה של הדירה.